Das große Fondssterben - Was Sie jetzt tun sollten!

EMFIS.COM - Lieber Geldanleger,

seit 1959 galten die offenen Immobilienfonds bei einer Rendite zwischen vier und fünf Prozent pro Jahr für Kleinanleger als vergleichsweise stabile und sichere Anlage. Doch seit vier Jahren sind auch sie heftigen Turbulenzen ausgesetzt. 

Mittlerweile scheint sogar die gesamte Anlageklasse in Gefahr, die ein gigantisches Vermögen von immerhin über 85 Milliarden Euro verwaltet. Aktuell ist durch geschlossene und in Abwicklung befindlichen Fonds mehr als ein Viertel dieses Anlagekapitals blockiert. Was tun?

Die Branche steht am Scheideweg: Seit vier Jahren dauert die Krise nun schon an. Nach dem Zusammenbruch von Lehman setzten viele Fondsgesellschaften die Rücknahmen von Anteilen an ihren Fonds aus, weil institutionelle Anleger aus den Produkten flohen, um Geld zu bekommen.

2009 öffneten einige Immobilienfonds wieder – und machten im Frühjahr 2010 erneut dicht. Zwar flossen den Offenen Immobilienfonds im vergangenen Jahr noch netto 1,2 Milliarden Euro frisches Kapital zu. Aber dies ist ein vergleichsweise geringer Betrag. Außerdem sind darin Ausschüttungen enthalten, die von den Fonds automatisch wieder angelegt werden.

Aus den offenen Immobilienfonds, deren großer Vorteil die Möglichkeit sein soll, Anteile jederzeit kaufen und zurückgeben zu können, wurden de facto geschlossene Fonds, in denen die Anleger festsitzen. Viele Anleger wollen jetzt klagen oder haben schon Klage eingereicht.

13 offene Immobilienfonds mit einem Gesamtvolumen von mehr als 30 Milliarden Euro mussten bereits eingefroren werden, acht Fonds werden abgewickelt.

Auf Nummer sicher geht man als Anleger auch bei den Branchengrößen nicht mehr. Selbst Fonds von Allianz und Deutsche Bank sind betroffen. So hat die Allianz kürzlich ihren Fonds Flexi Immo eingefroren. Und Anfang April hatte bereits die Deutsche-Bank-Tochter DWS ihren Immobilien-Dachfonds Immoflex Vermögensmandat gesperrt, weil dieser sich mit Anteilen unter anderem am „SEB Immoinvest“ und am „CS Euroreal“ verspekuliert hat. Beide Fonds sind aufgrund von Liquiditätsengpässen schon seit gut zwei Jahren geschlossen und kämpfen aktuell um die Wiederöffnung. Ein schier aussichtsloses Unterfangen...

Verzweifelt wird von den Krisenfonds versucht, wieder frisches Geld in die Kasse zu bekommen. Dafür werden Immobilien aus den Beständen abverkauft. Teilweise auch deutlich unter Preis. Denn je weiter die europäische Schuldenkrise um sich greift und die Investoren verunsichert, desto schwerer lassen sich Immobilien überhaupt noch mit Gewinn veräußern.

Vor allem das Interesse von Profiinvestoren an europäischen Gewerbeimmobilien ist seit längerem stark gedämpft, sie wenden sich lieber den USA zu. Laut einer Umfrage von JP Morgan Cazenove unter den 132 bedeutendsten Marktakteuren erwarten 85 Prozent weitere Preisrückgänge in Spanien sowie in Italien. 45 Prozent der Befragten gehen von rückläufigen Preisen auch in Deutschland aus.

Das spiegelt sich dann natürlich im Anlageverhalten wider. Im wirtschaftlich angeschlagenen Spanien bieten nach einem Report der Ratingagentur Fitch Banken von Schuldnern übernommene Gewerbeimmobilien mit Abschlägen von 49 Prozent auf den einstigen Buchwert an – Käufer finden sie dennoch kaum.

Für Anleger der schwer angeschlagenen eingefrorenen Fonds verheißt das nichts Gutes, denn diese Fonds sind in erster Linie in Deutschland, den Niederlanden, Italien und Spanien investiert.

Tag X am Montag

Beim SEB Immoinvest plant man quasi in letzter Sekunde einen spektakulären Befreiungsschlag: Über das weitere Schicksal des Fonds sollen jetzt die Anleger „abstimmen“. Dafür soll der über sechs Milliarden schwere offene Immobilienfonds am Montag, 07. Mai, für die Dauer eines Handelstages wiedereröffnet werden. Anleger können sich dann entscheiden, ob sie ihre Anteile verkaufen oder halten wollen.

Alle Verkaufsorder werden bis 13 Uhr gesammelt. Der Haken: Nur wenn die Liquidität am Tag X ausreicht, um alle Verkaufsaufträge zu bedienen, bleibt der Fonds offen. Reicht es nicht, dann geht der Fonds direkt in die Auflösung.

Der Fonds soll nach Angaben der Gesellschaft am Montag rund 30 Prozent Bruttoliquidität vorhalten, wovon Mittel zur Bewirtschaftung abgezogen werden müssen. Wegen dieses Liquiditätspuffers von 5 Prozent, der nicht unterschritten werden darf, blieben 25 Prozent des Vermögens, etwa 1,5 Milliarden Euro, die ausgezahlt werden könnten. Aber auch das ist nur Theorie. Die tatsächlich verfügbare Liquidität kann auch deutlich unterhalb der angegebenen Bruttoliquidität liegen.

Selbst wenn es nicht zum Ausverkauf am Montag kommt, können die Anleger des SEB Immoinvest nur bedingt aufatmen. Denn zukünftig soll nur noch ein beschränkter Verkauf (einmal in 12 Monaten!) möglich sein. Das bedeutet: Der offene Immobilienfonds wäre dann eigentlich ein geschlossener. Nur einmal im Jahr bestünde noch die Möglichkeit, die Anteile wieder loszuwerden.

Anleger in der Zwickmühle

„Die Anleger stehen jetzt vor einem klassischen spieltheoretischen Problem“, meinte Thomas Heidorn, Professor für Bankbetriebslehre an der Frankfurt School of Finance zur Financial Times Deutschland. „Im Prinzip befinden sie sich in einem Gefangenendilemma.“

Was ich den SEB Immoinvest-Anlegern in dieser Situation raten würde? Das ist nicht leicht zu beantworten… Um es auf den Punkt zu bringen: Mit einem schnellen Verkauf unterschreibt man als Anleger quasi das Todesurteil für den eigenen Fonds. Auf der anderen Seite ist der Verkauf (wenn er denn überhaupt zustande kommt) über die Börse derzeit die einzige Möglichkeit, die eigenen Anteile zu Geld zu machen.

Man sollte dabei berücksichtigen, dass die Börsenkurse der Krisen-Fonds teils deutlich unter dem offiziellen Preis der Fondsgesellschaft liegen. Meine Empfehlung daher auf kurze Sicht: Überlegen Sie, ob es nicht besser ist, die derzeitige Krise auszusitzen. Selbst wenn der Fonds abgewickelt wird, könnte der Erlös immer noch höher sein, als bei Verkauf über die Börse.


• Allianz Flexi Immo A - EUR






WKN / ISIN               979733 / DE0009797332
Fondsvolumen          204 Mio. EUR
Auflagedatum          16.09.2008
Aktueller Status       Fonds eingefroren
Akt. Kurs                  100,65 EUR

Darüber hinaus würde ich allerdings über eine Klage wegen möglicher Falschberatung nachdenken, auch wenn ich sonst von derartigen Klagen nicht viel halte, weil man in den meisten Fällen nur weiteres gutes Geld „verbrennt“. Immerhin erging aber Anfang April ein interessantes Urteil des Landgerichts Frankfurt.

Die Commerzbank soll zwei Anleger entschädigen, die 2008 Anteile am P2 Value von Morgan Stanley erworben hatten, dabei aber nicht auf das Verlustrisiko durch das mögliche Einfrieren des Fonds aufgeklärt wurden. Die Commerzbank will in Berufung gehen.

MEIN FAZIT:

- Die Krise der offenen Immobilienfonds legt einen grundsätzlichen Widerspruch der Anlageklasse offen: Einerseits soll das Geld täglich verfügbar sein, andererseits aber durch den Kauf von Gewerbeimmobilien, in der Regel in Bürogebäude oder auch Einkaufscenter, langfristig angelegt werden. Das passt nicht zusammen.

- Inzwischen gibt es zwar neue Regeln für die Immofonds, die vorschreiben, dass Anteile mindestens 24 Monate lang gehalten werden müssen. Doch die Vorgaben gelten erst ab 2013.

- Ich würde derzeit jegliche Immobilienfonds meiden. Wer einen offenen Fonds wie den SEB Immoinvest im Depot hat, muss abwägen, ob er die Krise aussitzt oder verkauft. Wenn auch mit Verlusten. Nur langfristig (auf Sicht von 12 bis 18 Monaten) gibt es eine Chance, dass sich der Markt wieder nachhaltig erholt. Dafür sprechen die wachsende Sachwertorientierung der Kunden, Angst vor Inflation und das niedrige Zinsniveau.

- Für viele Fonds wird es dann zu spät sein.


Viel Erfolg bei Ihrer Geldanlage wünscht Ihnen

Ihr
Armin Brack
Chefredakteur Geldanlage-Report  
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