DGAP-News: Prime Office AG präsentiert Pro-Forma-Ergebnisse für das Geschäftsjahr 2013

Prime Office AG präsentiert Pro-Forma-Ergebnisse für das Geschäftsjahr 2013

DGAP-News: Prime Office AG / Schlagwort(e): Jahresergebnis/Prognose

Prime Office AG präsentiert Pro-Forma-Ergebnisse für das Geschäftsjahr

2013

09.04.2014 / 07:58

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Prime Office AG präsentiert Pro-Forma-Ergebnisse für das Geschäftsjahr 2013

- Pro-Forma-Erträge aus der Vermietung von als Finanzinvestition gehaltenen

Immobilien aufgrund vorübergehender Leerstände und der Veräußerung von

Immobilien in 2013 bei 135,1 (Pro-Forma-GJ 2012: 159,9) Mio. Euro

- Pro-Forma-Periodenergebnis aufgrund von Sonder- und Einmaleffekten bei

-124,0 (Pro-Forma-GJ 2012: -1,5) Mio. Euro

- Pro-Forma-EPRA-Earnings: Pro-Forma-Gewinn in Höhe von 14,1 (Pro-Forma-GJ

2012: 43,5) Mio. Euro

- Pro-Forma-Funds from Operations (FFO) bedingt durch vorübergehende

Leerstände und Immobilienverkäufe bei 41,9 (Pro-Forma-GJ 2012: 54,6) Mio.

Euro

- Langfristige, kapitalmarktkonforme Finanzierung zu attraktiven

Konditionen: Zinsbelastung von 3,7 Prozent bei einer durchschnittlichen

gewichteten Restlaufzeit der Kreditverträge von rund 5,1 Jahren

- Ausblick für das Geschäftsjahr 2014: Bei Erträgen aus der Vermietung von

als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in Höhe von 112 bis 114 Mio.

Euro wird ein FFO-Anstieg von 41,9 Mio. Euro in 2013 auf 44 bis 46 Mio.

Euro erwartet

Köln, 9. April 2014. Die Prime Office AG, ein führendes

Büroimmobilienunternehmen mit Fokus auf deutsche Metropolregionen bzw.

Ballungsräume, legt nach der erfolgreichen Verschmelzung der Prime Office

REIT-AG auf die OCM German Real Estate Holding AG ihre Ergebnisse für das

Geschäftsjahr 2013 vor. Um den Geschäftsverlauf 2013 wirtschaftlich

sinnvoll zu erläutern, wurden die im Folgenden skizzierten

Ergebnisentwicklungen auf Pro-Forma-Basis dargestellt. Da die Verschmelzung

im Januar 2014 vollzogen wurde und beide Gesellschaften vor der

Verschmelzung keine Geschäftsbeziehungen unterhielten, erfolgt die

Darstellung der Pro-Forma-Zahlen aus der Summe der separat erstellten

IFRS-(Konzern)-Abschlüsse für 2012 und 2013 ohne die Berücksichtigung von

Effekten aus der Erstkonsolidierung, die erst zum 21. Januar 2014 erfolgt

ist. An dieser Stelle sei angemerkt, dass die erfolgreich abgeschlossene

Refinanzierung des Homer- und des Herkules-Portfolios sowie die

Barkapitalerhöhung der Prime Office, die den Verschuldungsgrad und die

Eigenkapitalquote nachhaltig verbessert hat, in der Pro-Forma-Bilanz zum

31. Dezember 2013 nicht abgebildet sind.

Die wirtschaftliche Entwicklung der Prime Office wurde im Geschäftsjahr

2013 wesentlich von Sondereffekten geprägt. Dabei handelte es sich zum

einen um Bewertungseffekte im Zuge der in 2013 vorgenommen

Marktwertanpassungen des Immobilienportfolios der Prime Office REIT-AG. Zum

anderen beeinflussten Sondereffekte wie Beratungs-, Due Dilligence-,

Gutachter- und Transaktionskosten in Verbindung mit der Vorbereitung und

Durchführung der Verschmelzung sowie Finanzierungskosten im Zusammenhang

mit der Ablösung von Darlehen die Geschäftsentwicklung im Jahr 2013.

Die Prime Office erwirtschaftete im Geschäftsjahr 2013 Pro-Forma-Erträge

aus der Vermietung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in Höhe

von 135,1 Mio. Euro, die bedingt durch vorübergehende Leerstände in

verschiedenen Objekten und die Veräußerung von Immobilien unter dem

Pro-Forma-Vergleichswert des Vorjahres (GJ 2012: 159,9 Mio. Euro) lagen.

Folglich reduzierte sich das Pro-Forma-Nettoergebnis aus der Vermietung im

Geschäftsjahr 2013 aufgrund der beschriebenen Entwicklungen gegenüber dem

Vorjahr auf 120,5 (Pro-Forma-GJ 2012: 146,1) Mio. Euro.

Die Pro-Forma-Erlöse aus Abgängen von Immobilien erhöhten sich im

Geschäftsjahr 2013 bedingt durch zahlreiche Objektverkäufe auf 215,6

(Pro-Forma-GJ 2012: 146,3) Mio. Euro. Gleichzeitig stiegen auch die

Pro-Forma-Aufwendungen aus Abgängen von Immobilien auf -219,9 (Pro-Forma-GJ

2012: -147,7) Mio. Euro, so dass das Pro-Forma-Ergebnis aus der Veräußerung

von Immobilien in Summe im Berichtszeitraum auf -4,3 (Pro-Forma-GJ 2012:

-1,4) Mio. Euro sank.

Im Geschäftsjahr 2013 erfolgten bereits unterjährig Marktwertanpassungen

des Immobilienportfolios der Prime Office REIT-AG. Insgesamt lag das

Pro-Forma-Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert der Prime

Office im Berichtszeitraum bei -115,5 Mio. Euro und somit deutlich unter

dem Pro-Forma-Vergleichswert aus der Vorperiode (GJ 2012: -52,1) Mio. Euro.

Darüber hinaus wurde auch das Pro-Forma-Finanzergebnis des Prime Office

Konzerns in 2013 von Sondereffekten belastet. Die geringeren

Zinsaufwendungen aus den insbesondere Anfang 2013 erfolgten

Darlehensrückführungen wurden durch Einmalzahlungen zur Ablösung von

Swapverträgen bei der vorzeitigen Rückführung von Bankdarlehen

überkompensiert. Mit -106,8 Mio. Euro lag das Pro-Forma-Finanzergebnis

deutlich über dem Vergleichswert des Vorjahres (Pro-Forma-GJ 2012: -88,6

Mio. Euro).

Unter Einbeziehung des Pro-Forma-Finanzergebnisses sowie eines

Pro-Forma-Ertrags aus Steuern vom Einkommen und Ertrag in Höhe von 2,6

(Pro-Forma-GJ 2012: 1,7) Mio. Euro lag das Pro-Forma-Periodenergebnis

insbesondere aufgrund der verschiedenen Einmal- und Sondereffekte im

Geschäftsjahr 2013 bei -124,0 (Pro-Forma-GJ 2012: -1,5) Mio. Euro.

Demgegenüber erwirtschaftete die Prime Office im Berichtszeitraum ein

positives Pro-Forma-EPRA-Ergebnis ("EPRA-Earnings"). So lag das um die

Effekte aus der Zeitbewertung des Immobilienportfolios, der

Veräußerungsergebnisse, der Transaktionskosten im Zusammenhang mit der

Verschmelzung sowie der derivativen Finanzierungsinstrumente bereinigte

Pro-Forma-EPRA-Ergebnis ("EPRA-Earnings") im Geschäftsjahr 2013 bei 14,1

(Pro-Forma-GJ 2012: 43,5) Mio. Euro.

Die Pro-Forma-Funds from Operations (FFO) der Prime Office lagen im

abgelaufenen Geschäftsjahr bei 41,9 (Pro-Forma-GJ 2012: 54,6) Mio. Euro.

Hintergrund dieser Entwicklung waren primär vorübergehende Leerstände im

Portfolio sowie verschiedene Immobilienverkäufe.

Das Immobilienportfolio der Prime Office umfasst zum Zeitpunkt der

Berichterstattung 57 Objekte mit einem Marktwert von rund 1,9 Mrd. Euro und

einer Gesamtmietfläche von rund 950.000 qm. Mit über 550 verwalteten

Mietverträgen, die insgesamt eine gewichtete durchschnittliche

Mietvertragslaufzeit von 5,0 Jahren aufweisen, wird eine vertragliche

Jahresnettomiete von 112 Mio. Euro erwirtschaftet. Auf dieser Basis ergibt

sich eine Bruttorendite (Gross Initial Yield) von rund 5,9 Prozent. Die

Nettorendite beträgt 5,1 Prozent zum Stichtag 31. Dezember 2013. Die

EPRA-Nettorendite der Prime Office liegt zum 31. Dezember 2013 bei 4,8

Prozent. Die EPRA-"topped-up"-Nettorendite, bei der bei der Mietberechnung

mietfreie Zeiten adjustiert werden, liegt bei 5,0 Prozent.

Der Leerstand, basierend auf Quadratmetern im Portfolio, lag zum Stichtag

31. Dezember 2013, im Wesentlichen aufgrund des Leerstands in den großen

Objekten in Frankfurt (Westend-Ensemble und Kastor) sowie Düsseldorf (XCite

und Heerdter Lohweg), bei 19,9 Prozent. Die Vergleichszahl nach Maßgabe der

EPRA, die EPRA-Leerstandsquote, bewertet den Leerstand auf Basis des

Mietausfalls zur Marktmiete. Nach dieser Maßgabe liegt die

EPRA-Leerstandsquote im Portfolio insbesondere aufgrund der Leerstände in

Frankfurt zum Stichtag 31. Dezember 2013 bei 23,2 Prozent.

Zwischen Januar 2013 und Februar 2014 wurden unter bilanz- und

portfoliostrategischen Gesichtspunkten insgesamt acht Immobilien in den

Städten Düsseldorf (2), Hamburg, München (2), Stuttgart, Darmstadt und

Wolfsburg veräußert, sodass ein Transaktionsvolumen von insgesamt rund 320

Mio. Euro erzielt werden konnte. Von den insgesamt acht seit Januar 2013

veräußerten Immobilien erfolgten fünf Objektverkäufe bis zum 31. Dezember

2013.

Die Pro-Forma-Bilanz der Prime Office hat sich im Geschäftsjahr 2013

aufgrund des Verkaufs von fünf als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

sowie der Verwendung der teilweise bereits zum 31. Dezember 2012

eingezahlten Kaufpreise zur Tilgung von Darlehen deutlich auf 2.119,7

(Pro-Forma-GJ 2012: 2.574,4) Mio. Euro verkürzt. Da die

Immobiliengesellschaft die Zuflüsse aus den Objektverkäufen häufig

vollumfänglich für die Tilgung der verzinslichen Darlehen genutzt hat,

konnte die Pro-Forma-Eigenkapitalquote trotz des negativen

Pro-Forma-Periodenergebnisses im Berichtszeitraum um rund vier

Prozentpunkte auf 33,2 (Pro-Forma-GJ 2012: 29,6) Prozent gesteigert werden.

Die Refinanzierung des Homer- und des Herkules-Portfolios der Prime Office

war vor dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2013 noch nicht vollzogen und somit

auch nicht in der Pro-Forma-Bilanz abgebildet. Mittlerweile wurden das

Homer- und das Herkules-Portfolio mit einem Kreditvolumen von rund 927 Mio.

Euro langfristig und zu attraktiven Konditionen refinanziert. Die Prime

Office verfügt insofern heute mit einer durchschnittlichen gewichteten

Restlaufzeit der Kreditverträge von rund 5,1 Jahren und einer Zinsbelastung

von rund 3,7 Prozent über eine attraktive, langfristige und

kapitalmarktkonforme Finanzierungsstruktur. Zudem führte die Prime Office

im Februar 2014 eine Barkapitalerhöhung durch, die wesentlichen Einfluss

auf wichtige Bilanzkennzahlen hat und insbesondere den Verschuldungsgrad

und die Eigenkapitalquote nochmals nachhaltig verbessert. In diesem

Zusammenhang wurden insgesamt rund 46,6 Mio. neue Aktien platziert, wodurch

ein Bruttoemissionserlös in Höhe von 130,4 Mio. Euro erzielt werden konnte.

Die Erlöse wurden im Wesentlichen für den Abbau der Verschuldung verwendet,

so dass sich der Verschuldungsgrad der Gesellschaft (LTV-Ratio) auf 58

Prozent reduzierte. Durch die Transaktion stieg die Eigenkapitalquote auf

rund 40 Prozent.

Der Pro-Forma-Net Asset Value (NAV) der Prime Office lag zum Stichtag 31.

Dezember 2013, d.h. noch vor der beschriebenen Barkapitalerhöhung, bei

688,5 (Pro-Forma-GJ 2012: 761,7) Mio. Euro. Dieser Wert entspricht auch dem

des Pro-Forma-EPRA-NNNAV. Bereinigt um die beizulegenden Zeitwerte der

derivativen Finanzinstrumente der Pro-Forma-Bilanz resultierte zum Stichtag

ein Pro-Forma-EPRA-NAV in Höhe von 732,5 (Pro-Forma-GJ 2012: 869,6) Mio.

Euro.

Der Vorstand schlägt den Aktionären der Gesellschaft auf der am 20. Mai

2014 in Köln stattfindenden Hauptversammlung vor, den Namen der

Immobiliengesellschaft in "DO Deutsche Office AG" zu ändern. Der Name soll

für das neue, im Zuge der Verschmelzung entstandene ertrags- und

dividendenstarke Büroimmobilienunternehmen mit Fokus auf

renditeorientiertes Wachstum in deutschen Metropolregionen bzw.

Ballungsräumen stehen.

Ferner hat Herr Prof. Dr. h.c. Roland Berger den Vorstand darüber

informiert, dass er sein Amt als Mitglied des Aufsichtsrats der Prime

Office AG zum Ablauf des 5. Mai 2014 niederlegen wird. Vor diesem

Hintergrund wird im Zuge der Hauptversammlung ein neues Mitglied bestimmt

werden. Der Aufsichtsrat schlägt der Hauptversammlung vor, Herrn Caleb

Kramer, Fondsmanager bei Oaktree Capital, zum neuen Mitglied des

Aufsichtsrats der Gesellschaft zu wählen.

Das Geschäftsjahr 2014 wird neben der Entwicklung des operativen

Immobiliengeschäfts und dem Ergebnis der Bewertung von als

Finanzinvestition gehaltenen Immobilien maßgeblich von Sondereffekten aus

der Erstkonsolidierung im Zuge des Unternehmenszusammenschlusses geprägt

sein. So werden Transaktionskosten wie die im Rahmen der Verschmelzung

anfallende Grunderwerbsteuer sowie Beratungskosten das Konzernergebnis mit

insgesamt rund 24 Mio. Euro belasten. Insgesamt rechnet der Vorstand für

das Geschäftsjahr 2014 auf Basis des aggregierten Portfolios und des

aktuellen Businessplans like-for-like mit Erträgen aus der Vermietung von

als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in Höhe von 112 bis 114 Mio.

Euro. Des Weiteren geht der Vorstand aufgrund der Verbesserung des

Finanzergebnisses im Zuge der reduzierten Verschuldung, der attraktiven

Finanzierungsstruktur infolge der Portfoliorefinanzierung sowie der Nutzung

von Synergien im Zuge der Verschmelzung davon aus, die Pro-Forma-FFO von

41,9 Mio. Euro in 2013 auf 44 bis 46 Mio. Euro im Gesamtjahr 2014 steigern

zu können.

Der Konzernabschluss der Prime Office AG, in dem der Konzern für das

Geschäftsjahr 2013 vor der Verschmelzung dargestellt wird, ist auf der

Webseite der Prime Office AG unter http://prime-office.de/ online

verfügbar.

Pro-Forma-Finanzkennzahlen der Prime Office AG

(in Mio. EUR) 01.01.-31.12.2013 01.01.-31.12.2012 Delta (in %)

Erträge aus der Vermietung von als

Finanzinvestition gehaltenen Immobilien 135,1 159,9 (15,5)

Ergebnis aus der Vermietung 120,5 146,1 (17,5)

Erlöse aus Abgängen von Immobilien 215,6 146,3 47,4

Aufwendungen aus Abgängen von Immobilien (219,9) (147,7) (48,9)

Ergebnis aus der Veräußerung von

Immobilien (4,3) (1,4) (207,1)

Ergebnis aus der Bewertung zum

beizulegenden Zeitwert (115,7) (52,1) (122,1)

Finanzierungsergebnis (106,8) (88,5) (20,7)

Periodenergebnis (124,0) (1,5) n.a.

EPRA-Ergebnis 14,1 43,5 (67,6)

Funds from Operations (FFO) 41,9 54,6 (23,3)

(in Mio. EUR) 31.12.2013 31.12.2012 Delta (in %)

Bilanzsumme 2.119,7 2.574,4 (17,7)

Eigenkapital 711,5 761,7 (6,6)

Eigenkapitalquote

(in Prozent) 33,2 29,6 12,2

Loan-to-Value

(in Prozent) 60,2 65,2 (7,7)

Net Asset Value 688,5 761,7 (9,6)

Kontakt

Prime Office AG

Richard Berg

Head of Investor Relations & Corporate Communications

Email richard.berg@prime-office.de

Telefon +49 (0)221 - 888 29 160

Über die Prime Office AG

Die Prime Office AG ist eine führende Büroimmobiliengesellschaft mit Fokus

auf deutsche Metropolregionen bzw. Ballungsräume. Das geographisch

diversifizierte Gewerbeimmobilienportfolio umfasst aktuell 57 Objekte mit

einer Gesamtmietfläche von rund 950.000 Quadratmetern und verfügt über eine

attraktive und breit angelegte Mieterstruktur. Der Marktwert der Immobilien

lag nach dem Marktwertgutachten von CB Richard Ellis zum 31. Dezember 2013

bei rund 1,9 Milliarden Euro. Der Fokus des Geschäftsmodells der Prime

Office AG liegt auf renditeorientiertem Asset Management insbesondere von

Büroimmobilien in deutschen Metropolregionen bzw. Ballungsräumen. Parallel

dazu zielt die Strategie auf die selektive Nutzung wertschöpfender

Investitionen und attraktiver Akquisitionsgelegenheiten in Lagen, in denen

in der Vergangenheit signifikante Wertsteigerungen erzielt werden konnten.

Weitere Informationen zur Prime Office AG finden Sie im Internet unter:

www.prime-office.de

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