IMMOFINANZ will CA-Immo-Erlös rasch investieren und an S IMMO rücken

Zu konkreten Plänen mit der S IMMO dürfe man sich vor Abschluss der in fünf Ländern laufenden kartellrechtlichen Genehmigungsverfahren nicht äußern - für die Genehmigungen sehe es aber ganz gut aus, so Schumy im Halbjahrespressegespräch. Das Closing für den rund 390 Mio. Euro teuren Erwerb eines 29,14-Prozent-Pakets an der S IMMO erwartet die IMMOFINANZ unverändert bis Ende des dritten Quartals, auch wenn die Frist für die kartellrechtliche Freigabe kürzlich vom 1. Oktober auf 30. November verlängert wurde. Verkäufer sind die RPR-Gruppe (21,86 Prozent) rund um den Geschäftsmann Ronny Pecik sowie die Signa-Gruppe (7,28 Prozent) rund um den Immo-Investor Rene Benko. Ebenfalls bis Ende September soll der Verkauf der rund 26 Prozent an der CA Immo an den US-Investor Starwood für 758 Mio. Euro finalisiert sein, mit dem die IMMOFINANZ auf 2-Jahres-Sicht rund 184 Mio. Euro Gewinn erzielt.

Inklusive dem CA-Immo-Anteilsverkauf wird die IMMOFINANZ kurz in Geld schwimmen, aber nur kurz, rechnete Finanzvorstand Stefan Schönauer vor. Zwar werde die IMMOFINANZ vorübergehend über rund 1,1 Mrd. Euro Cash verfügen (Ende Juni betrugen die liquiden Mittel 564 Mio. Euro), doch seien eben 390 Mio. Euro schon für den s-Immo-Zukauf reserviert, 240 Mio. Euro für weitere Aktienrückkäufe (im Ausmaß von bis zu 8,66 Prozent der eigenen Titel) gedacht und 100 bis 150 Mio. Euro für Zukäufe einzelner Immobilien oder Portfolios. Laut CFO werde man also von den deutlich über 1 Mrd. Euro rund 750 Mio. Euro wieder investieren.

Die Hälfte-Hälfte-Balance von Büro- und Einzelhandelsflächen will der Office- und Retailspezialist weiter beibehalten, so Vorstandsdirektor Dietmar Reindl. So soll trotz Forcieren neuer Stop-Shop-Fachmärkte und Vivo-Shopping-Center die Expansion der "myhive"-Bürogebäude weitergehen, erst einmal in Wien, Warschau und Bukarest, danach wohl auch in Deutschland. Derzeit verfügt die IMMOFINANZ über 20 Büroobjekte in fünf Ländern mit 460.965 m2 vermietbarer Fläche im Buchwert von 1,045 Mrd. Euro, die zu 91,5 Prozent vermietet sind.

Die Zahl der derzeit 72 Stop-Shop-Retail-Parks in acht Ländern soll auf über 100 steigen; das Portfolio von 499.220 m2 mit 712 Mio. Euro Buchwert wirft 7,8 Prozent Mietrendite ab, die Errichtung koste pro Park 10 bis 20 Mio. Euro, pro Quadratmeter nur 1.250 Euro/m2. Bei Shopping-Centern in Westeuropa seien es zumindest 4.000 Euro/m2, so Reindl. Vivos mit Mall-Gestaltung hat man derzeit zehn in vier Ländern mit 302.418 m2 und 650 Mio. Euro Buchwert; hier liegt die Mietvorschreibungs-Rendite bei 7,7 Prozent, bei Büros bei 6,2 Prozent. An Wohnungen denkt man aktuell nicht, würde sie aber bei größeren Projekten "mitnehmen", wie Schumy meinte. Investieren wolle man in größere, zyklusstabile Bürostandorte ab 20.000 oder 30.000 m2, in neue oder bestehende. "Spannend" sei der Markt in den nächsten ein bis drei Jahren in Prag, sagte COO Reindl. Wien sei "mit dem richtigen Produkt am richtigen Platz" mittelfristig nicht zu unterschätzen, auch für die IMMOFINANZ seien hier Neuprojekte denkbar. Ungarn gehe wieder nach vorn.

Insgesamt sehe man am Immomarkt derzeit noch eine relative Stabilität für zyklusunabhängige Investitionen in die europäischen Zentralräume - wie lange dies anhalten könnte, wagte der IMMOFINANZ-Chef nicht zu prognostizieren. Deutlich mehr Kapital ströme aus dem Ausland herein, "ganz ordentliche Beträge kommen aus den USA nach Europa", sagte Schumy. Grund dafür sei, dass in den USA, etwa in New York, Käufe für viereinhalb Prozent Rendite getätigt würden - mit Bankfinanzierungen von dreieinhalb Prozent. Deshalb ströme das Geld nach Europa, wo es seit Jahren eine Konzentration auf die europäische Kernzone gebe. Bei einer möglichen Korrektur am Markt werde diese Kernregion aber bessergestellt sein, so der CEO. In bestimmten deutschen Großstädten seien Developer mit immensen Baukostensteigerungen von 21 bis 27 Prozent konfrontiert, primär bei den hoch ausgelasteten technischen Gebäudeausstattern.

Im ersten Halbjahr hat die IMMOFINANZ einen neuen Rekord beim Vermietungsgrad erzielt und den operativen Gewinn mehr als verdreifacht. Der Nettogewinn blieb aber mit 86,2 Mio. Euro um 18 Prozent unter dem Vorjahresvergleich. Bis Juni wurde mit 114,8 Mio. Euro schon ein höheres operatives Ergebnis erwirtschaftet als im Gesamtjahr 2017. Bis Juni stieg der Vermietungsrentabilitäts-Gradmesser FFO 1 (Funds from Operations; ohne Immoverkäufe und ohne CA- Immo-Anteil) um 74 Prozent auf 48,4 Mio. Euro. Damit sieht man sich sehr gut im Plan, 2019 über 100 Mio. Euro FFO 1 zu erzielen. Zudem wurde bekräftigt, dass für 2018 die Dividende von 0,7 auf 0,8 Euro je Aktie steigen soll.

Das Immo-Portfolio umfasste per Ende Juni 229 Objekte mit 4,3 Mrd. Euro Buchwert, davon 86 Prozent oder 3,7 Mrd. Euro Bestandsobjekte. Die Neubewertung von Immo-Vermögen belief sich nun auf 9,4 Mio. Euro (nach 2,7 Mio. Euro im ersten Halbjahr 2017). Auf Basis der IFRS-Mieterlöse ergab sich bezogen auf den Fair Value eine Bruttorendite von 6,3 Prozent (nach 6,4 Prozent Ende 2017), auf Basis der Mietvorschreibungen in Relation auf den Fair Value seien es sogar 6,7 Prozent, betonte Reindl.

Die um Zu- und Verkäufe sowie Fertigstellungen bereinigten Mieterlöse (like-for-like) stiegen um 2,2 Prozent auf 98,2 Mio. Euro. Insgesamt legten die Mieterlöse um 3,5 Prozent auf 119,0 (114,9) Mio. Euro zu. Der EPRA NAV (Nettovermögenswert) nach Dividendenausschüttung von 0,7 Euro/Aktie betrug per Ende Juni 28,23 Euro/Aktie (nach 28,6 Euro/Aktie Ende 2017), bereinigt darum seien das 1,1 Prozent mehr.

Die Bilanzstruktur sei robust: Die Eigenkapitalquote betrage 45,6 Prozent - nach 46,3 Prozent Ende 2017 - und der Netto-Loan-to-Value (Fremdkapital zu Buchwerten, LTV) 41,0 Prozent (nach 40,8 Prozent), am unteren Ende des Zielbands von 40 bis 45 Prozent. Die Finanzierungskosten seien erneut gesunken - auf 1,87 Prozent ohne Derivate bzw. 2,19 Prozent mit. Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Verbindlichkeiten wurde binnen Jahresfrist von 4,3 auf 4,2 Prozent verringert.

Eine allfällige Sonderprüfung des seinerzeitigen Verkaufs des Russland-Portfolios der IMMOFINANZ muss nicht durchgeführt werden - ein diesbezüglicher Beschluss der letzten Hauptversammlung wurde per Anerkenntnisurteil gerichtlich aufgehoben, sagte Schumy im Pressegespräch: "Es ist zu Russland keine Sonderprüfung durchzuführen", wiewohl noch Anfechtungsklagen anhängig seien.

(Schluss) sp/itz