Die PREOS Real Estate AG emittiert eine 5-jährige Wandelanleihe im Volumen von bis zu 300 Mio. Euro. Die Wandelanleihe (ISIN DE000A254NA6) hat einen Kupon von 7,50% und kann voraussichtlich bis 4.12.2019 via Kauforder am Börsenplatz Frankfurt gezeichnet werden. Im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutert CEO Frederik Mehlitz die Strategie.

BOND MAGAZINE: In welchen Bereichen ist PREOS Real Estate tätig?

Frederik Mehlitz: Wir sind Investor in deutsche Büroimmobilien. Das heißt, wir erwerben Bürogebäude zu attraktiven Konditionen, halten sie eine gewisse, flexible Zeit und verkaufen dann aber auch wieder Objekte, wenn sich uns attraktive Gelegenheiten bieten, was durchaus häufiger der Fall ist. Damit bewegt sich PREOS in einem unverändert sehr gefragten Segment des Immobilienmarktes. Die Nachfrage nach zusätzlichen Büroflächen in Deutschland dürfte nach Expertenschätzungen allein im laufenden Jahr um etwa 2 Millionen Quadratmeter über dem Vorjahr liegen und der positive Nachfragetrend soll sich auch in den kommenden Jahren fortsetzen. Der Leerstand fällt seit Jahren und auch das Transaktionsvolumen beim An- und Verkauf von Büroimmobilien ist weiterhin auf hohem Niveau.

BOND MAGAZINE: Welche regionalen Schwerpunkte haben Sie?

Mehlitz: PREOS hat sich auf die deutschen Top-7-Städte spezialisiert. Vor allem Frankfurt und München gefallen uns aktuell sehr gut. Denn das sind die Standorte, die von ausländischen Investoren bevorzugt werden, die derzeit auf dem deutschen Büroimmobilienmarkt eine sehr große Rolle spielen. Besonders Investoren aus dem Nahen und Fernen Osten erleben wir aktuell als sehr aktiv am Markt. Sie sind von Deutschland aufgrund der stabilen Verhältnisse, der guten Perspektiven und der im internationalen Vergleich immer noch sehr auskömmlichen Renditen von Immobilien überzeugt.

BOND MAGAZINE: Die publity Investor GmbH wurde in PREOS eingebracht. Bitte erläutern Sie uns die Hintergründe der Transaktion.

Mehlitz: PREOS hatte als vergleichsweise junges Unternehmen ein solides Startportfolio an mittelgroßen Büroimmobilien aufgebaut und unser Asset-Manager publity hat nahezu parallel damit begonnen, einen attraktiven eigenen Bestand von großvolumigen Büroobjekten in der publity Investor GmbH aufzubauen. Irgendwann kamen beide Unternehmen zu der Überzeugung, dass aus zwei mach eins eine gute Idee wäre, um mit einem größeren Portfolio Skaleneffekte zu haben und schneller eine kritische Masse als Immobilienunternehmen aufzubauen. Der Vorteil für PREOS lag natürlich auf der Hand: Wir wurden schneller groß und wir hatten zum sehr aussichtsreichen Marktsegment der großen Büroimmobilien somit einen Zugang. publity hingegen konnte sich auf die Kernkompetenz, das Asset-Management, fokussieren, hat Interessenskonflikte vermieden und begleitet PREOS langfristig gebunden als Asset-Manager. Auf Basis dieser Überlegungen wurden Bewertungsgutachten für PREOS und die publity Investor GmbH erstellt. Die beiden Hauptversammlungen haben ihr Okay gegeben und dann wurde publity Investor samt Immobilienbestand in PREOS eingebracht und publity erhielt im Gegenzug PREOS-Aktien und wurde unser neuer Großaktionär.

BOND MAGAZINE: Welches Volumen wollen/können Sie mittelfristig ankaufen?

Mehlitz: PREOS will sehr zügig noch deutlich größer werden. Eine konkrete Prognose darf ich während der derzeitigen Emission unserer Wandelanleihe zwar nicht abgeben. Soviel aber vielleicht als Rechenhilfe für jene, die eigene Überlegungen dazu anstellen möchten: Wenn wir eine Immobilie kaufen, erfolgt die Finanzierung zum überwiegenden Teil natürlich durch normale Bankdarlehen zu den aktuell sehr günstigen Konditionen. Das Eigenkapital, das wir auf Ebene der Objektgesellschaften bei Ankäufen einsetzen, steuert PREOS als Holding aus eigenen Mitteln bei, zum Beispiel nach Immobilienverkäufen. Wir werben es aber auch über unsere aktuelle Wandelanleihe ein, die ein Zielvolumen von bis zu 300 Mio. Euro hat. Insgesamt sollte uns die Kombination aus Fremdkapital und diesen Eigenmitteln ein sehr gutes Stück weit tragen.

BOND MAGAZINE: Welche Ankaufskriterien haben Sie?

Mehlitz: Bezüglich der Lage hatte ich bereits erwähnt, dass nur die Spitzenregionen für PREOS in Frage kommen. Bei der Größe der Immobilien soll unsere Obergrenze üblicherweise bei etwa 300 Mio. Euro pro Einzelobjekt liegen. Die Immobilien sollten über einen guten Cashflow aus Mieteinnahmen verfügen, aber noch Wertsteigerungspotenzial haben, das wir heben können. Und wir haben immer im Blick, dass die Immobilien attraktiv für einen möglichen Käufer sein müssen. Wir beschäftigen uns sehr damit, was institutionelle Käufer wünschen und nehmen solche Immobilien dann auf unser Buch. Dabei haben wir eine sehr genaue Vorstellung über mögliche Käufergruppen und deren Preisvorstellungen. Wenn PREOS dann zu einem Preis signifikant darunter einkaufen kann, ist das schon mal mindestens die halbe Miete. Wir sind flexibel, ob und wie lange wir eine Büroimmobilie behalten und wann eventuell ein guter Verkaufszeitpunkt gekommen ist, um Gewinne zu realisieren und die Kasse bei PREOS klingeln zu lassen.

BOND MAGAZINE: Wer sind typischerweise die Käufer Ihrer Objekte und weshalb kaufen die nicht einfach über die großen Makler?

Mehlitz: Internationale, große institutionelle Investoren, die Deutschland als Immobilienmarkt attraktiv finden, sind potenzielle Käufer für PREOS-Immobilien. Im laufenden Jahr haben wir an genau diese Klientel bereits zwei große Objekte verkauft. Warum man bei uns kauft? Weil wir Objekte im Bestand haben, die auf die Bedürfnisse dieser Zielgruppe zugeschnitten sind. Dafür sind wir als Management genau in den Heimatländern dieser Investoren unterwegs, besuchen sie vor Ort. Da muss ein ausländischer Investor nicht bei einem deutschen Makler vorstellig werden, der ihn mit vielen anderen Interessenten in einen kurzfristigen Prozess einbindet. Sondern PREOS kommt zum möglichen Käufer, der oft ja auch gar nicht mit dem deutschen Markt und seinen Besonderheiten vertraut ist. Wenn ein südostasiatischer Investor ‚München’ hört, dann fällt ihm das Oktoberfest ein, aber den lokalen Immobilienmarkt kennt er nicht. Und er hat immer die Furcht, dass er bei einem Makler möglicherweise am oberen Ende der üblichen Preise landet.

BOND MAGAZINE: Es gibt einen Asset-Management-Vertrag mit dem Mehrheitsaktionär publity. Zu welchen Konditionen übernimmt publity das Asset-Management der Objekte und welche weiteren Dienstleistungen übernimmt publity für PREOS?

Mehlitz: Wir haben mit publity einen ganz marktüblichen Asset-Management-Vertrag, was die meisten Konditionen angeht. Zwei Besonderheiten gibt es aber: Wir haben publity vertraglich sehr langfristig an uns gebunden, und selbstverständlich wird das auch durch das Aktionärsverhältnis bestärkt. Weiter hat PREOS exklusiven Zugriff auf die publity-Objektpipeline, die unseren Ankaufskriterien entspricht. publity unterstützt uns bei der Objektidentifizierung und im Ankauf, bei der Wertentwicklung der Immobilien und beim Verkauf der Objekte. Dabei profitiert PREOS von der Erfahrung, dem Netzwerk und den Marktdaten von publity. Die Datenbank von publity umfasst etwa 9.500 Büroimmobilien in Deutschland, das stellt nahezu den kompletten relevanten Büroimmobilienmarkt dar und ist in dieser Datentiefe und -breite aus meiner Sicht herausragend. Auf diese Weise kennen wir alle Gebäudedaten, Eigentümer und die meisten Mieter. Das hilft natürlich, potenzielle Käufer, Verkäufer und auch Mieter zu finden.

BOND MAGAZINE: Der Markt ist schon seit einigen Jahren nach oben gelaufen. Welche Auswirkungen hätte es auf PREOS, wenn der Markt drehen würde?

Mehlitz: Zunächst einige Anmerkungen vorweg: Im Vergleich zu anderen Industrienationen sind die Preise für Büroimmobilien in Deutschland immer noch günstig und die erzielbaren Renditen hoch. Ein Treiber des Marktes sind die niedrigen Zinsen, die ja teilweise im negativen Bereich angekommen sind und maßgeblich von der Geldpolitik der EZB abhängen. Wer glaubt denn wirklich, dass sich daran absehbar etwas ändern wird? Die Anlagealternativen für Investoren sind aktuell ja auch nicht besonders üppig vorhanden. Aber spielen wir ein Schwächeszenario durch: Wir setzen auf Immobilien, die gute Mieteinnahmen erzielen. Sollte der Markt drehen, behalten wir diese einfach weiter auf dem eigenen Buch und freuen uns am Cashflow. Da wir zudem flexibel sind und nicht zwingend wie andere Bestandshalter in jeder Marktphase voll investiert, können Marktschwächen für uns lukrative Kaufgelegenheiten sein. Und wenn wir wirklich ein Szenario mit einem langanhaltenden massiven Crash und einer Weltwirtschaftskrise bekommen – was ich persönlich überhaupt nicht erkennen kann – dann haben alle Unternehmen Probleme und unsere Volkswirtschaft hat dann sowieso andere Baustellen als den Büroimmobilienmarkt. 

BOND MAGAZINE: Bitte erläutern Sie uns die Eckpunkte Ihrer neuen Wandelanleihe.

Mehlitz: Wir wollen mit der Wandelanleihe Substanz und Chance kombinieren. Konkret heißt das: Ein fixer Zins von 7,50% über 5 Jahre bis 2024. Am Laufzeitende als zusätzliches Sahnehäubchen die Rückzahlung zu 105% des Nominalwertes, wenn nicht gewandelt wurde. Das Recht dazu hat der Anleihegläubiger nämlich auch. Er kann den Bond in PREOS-Aktien wandeln, erhält auf jetziger Basis pro Teilschuldverschreibung von nominal 1.000 Euro dann 101 PREOS-Aktien. Das entspricht einem Wandlungspreis von 9,90 Euro, der nach unten angepasst würde, wenn zum Beispiel Dividenden ausgezahlt würden.

BOND MAGAZINE: Der Strike Price ist, im Vergleich zu anderen Wandelanleiheemissionen, relativ nah am aktuellen Börsenkurs. Sie wollen, dass die Wandelanleihe in Aktien gewandelt wird?

Mehlitz: Die 9,90 Euro sind tatsächlich nicht so weit vom aktuellen Aktienkurs bei ungefähr 9 Euro entfernt. Wir wollen als Neuling am Anleihemarkt ein attraktives Angebot machen, mit dem Investoren von Wertsteigerungen der PREOS-Aktie profitieren können. Natürlich kann es für unsere künftige Wachstumsgeschwindigkeit auch Vorteile für PREOS haben, wenn wir cash-schonend unsere Anleihegläubiger zu Aktionären machen.

BOND MAGAZINE: Wo sehen Sie PREOS am Laufzeitende der Wandelanleihe?

Mehlitz: Meine Vision: Groß, profitabel, erfolgreich – PREOS etabliert als relevanter Player am deutschen Büroimmobilienmarkt.

Das Interview führte Christian Schiffmacher, https://www.fixed-income.org/


Eckdaten der neuen PREOS-Wandelanleihe