Henderson Horizon Global Property Equities Fund: Ausblick für weltweite Immobilienmärkte weiter positiv

London (www.fondscheck.de) - Immobilienaktien haben in den vergangenen zehn Jahren bis Ende Juni 2013 - inklusive der Phase seit 2007, als die weltweite Finanzkrise ausbrach - eine Rendite von 11,0%1 pro Jahr eingefahren und entsprechen damit unseren langfristigen Erwartungen für den Sektor von 10 bis 12%, so Guy Barnard, Co-Manager des Henderson Horizon Global Property Equities Fund (Henderson Group PLC) bei Henderson Global Investors.

Mit dieser beeindruckenden Wertentwicklung würden sie sowohl Aktien als auch Staatsanleihen hinter sich lassen. Traditionell würden Immobilienaktien als defensivere Anlageklasse verglichen mit dem Aktiengesamtmarkt gelten, da sie in der Regel weniger stark schwanken würden und der Anteil laufender Erträge an der Gesamtrendite bei ihnen höher sei. Die meist über Jahre angelegten Mietverträge würden stetige, anleiheähnliche Einnahmen mit einem gewissen Schutz vor Geldentwertung garantieren.

Gleichwohl hätten börsennotierte Immobilienaktien bei der jüngsten Verkaufswelle mehr Federn lassen müssen als der Gesamtmarkt. Dahinter verberge sich die Sorge, dass der Sektor empfindlicher auf Zinsänderungen reagieren könnte und höhere Renditen aus Anleihen alternative Ertragsströme wie die aus Immobilien weniger attraktiv erscheinen lassen würden. Die Experten seien allerdings der Meinung, dass ein Risikoaufschlag zwischen der Rendite physischer Immobilienanlagen und der von Staatsanleihen von ca. 400 Basispunkten (Bp) ein solider Puffer sei, der sie in gewisser Weise vor den Auswirkungen steigender Anleiherenditen auf die Immobilienwerte schütze. In der Vergangenheit habe der Spread in einer Bandbreite von 200 bis 250 Bp gelegen. Dies lasse vermuten, dass die Immobilienanleger ohnehin bereits höhere Anleiherenditen einpreisen würden.

Zudem beruhige die Experten die Tatsache, dass die US-Notenbank als Begründung für das schrittweise Zurückfahren ihrer quantitativen Lockerungsprogramme auf Anzeichen eines stärker als erwarteten Wirtschaftswachstums verweise. Dies dürfte sich schließlich in einer vermehrten Immobiliennachfrage seitens der Wirtschaft und damit in steigenden Mieten niederschlagen. Erste Indizien hierfür gebe es bereits, vor allem in Amerika, was letztlich auch den Kapitalwert von Immobilien steigen lassen dürfte.

Die Experten würden deshalb weiter davon ausgehen, dass sich die Immobilienwerte im Schnitt parallel zur Mietnachfrage erholen würden, da derzeit große Entwicklungsprojekte Mangelware seien. Die mittelfristigen Aussichten für Immobilien seien daher selbst bei moderat steigenden Zinsen gut. In schwachen Konjunkturphasen würden sich jedoch große Unterschiede zwischen den Besten und dem Rest auftun. Auch in den kommenden Monaten dürften die Schwankungen an den Aktienmärkten anhalten. Aber mit attraktiven Dividendenrenditen und Zugang zu den Kapitalmärkten seien die Unternehmen im Portfolio der Experten weiterhin gut aufgestellt.

Den Ausblick für den US-Markt würden die Experten derzeit positiv einschätzen. Unter Berücksichtigung des gesamten Anlageuniversums von 140 Aktien würden sie einen Anstieg der Dividendenrendite bei nordamerikanischen REITs von derzeit 4,0% auf etwa 10% in jedem der beiden kommenden Jahre erwarten, in denen sowohl der freie Cashflow als auch die Ausschüttungsquoten steigen dürften. Die Qualität der Portfolios mit vielen der größeren REITs sei unverändert gut. Das gelte vor allem für den Sektor der regionalen Einkaufszentren, bei denen man eine zunehmend positive Entwicklung beim Umsatzwachstum auf Vorjahresvergleichsbasis beobachte. Mietzuwächse seien auch weiterhin im Apartmentsektor zu verzeichnen trotz der beginnenden Erholung der Hauspreise. Und eine Besserung der Fundamentaldaten zeichne sich auch in anderen Sektoren wie Gesundheitsimmobilien, Selbstlager und Hotels ab.

Grundsätzlich positiv bleibe unsere Einschätzung des Trends in Japan trotz der starken Kursschwankungen, so die Experten von Henderson Global Investors. Zaghafte Anzeichen einer Besserung würden sie am Büroimmobilienmarkt in Tokio ausmachen, an dem sie besonders stark engagiert seien. Zwar dürften auch in nächster Zeit gesamtwirtschaftliche Faktoren den größten Einfluss auf die Aktienkurse haben. Mittelfristig aber würden sich die besseren Fundamentaldaten wohl in den Aktienkursen niederschlagen.

Andernorts in Asien würden Entwicklungsgesellschaften aus Hongkong und China derzeit günstig erscheinen, was häufig der Fall sei. Für eine Neubewertung müsse sich die Stimmung der Anleger jedoch deutlich aufhellen. Fair bewertet würden derzeit auch REITs aus Singapur erscheinen, die mit attraktiver Dividendenrendite locken würden. Eine ansehnliche Rendite habe zudem der australische Immobiliensektor zu bieten. Wegen der gesamtwirtschaftlichen Unsicherheiten und der schwachen Währung würden die Experten jedoch untergewichtet bleiben.

In Europa seien die Experten an den Immobilienmärkten in Großbritannien (vor allem in London), Frankreich und Skandinavien übergewichtet. London sei der einzige Markt, an dem die Mieten - sowohl für Büro- als auch Einzelhandelsimmobilien - spürbar steigen würden. Und die Nachfrage der Anleger nach guten Immobilien sei ungebrochen. Dass die Experten in Frankreich übergewichtet seien, habe titel- und bewertungsspezifische Gründe. Die skandinavischen Volkswirtschaften seien insgesamt in besserer Verfassung als die in den übrigen Ländern Europas. Engagiert seien die Experten hier in Stockholm sowie in der Region Öresund.

Zwar sehe sich die Weltwirtschaft auch weiter großen Herausforderungen gegenüber, die vor allem darin bestünden, angesichts politischer, geldpolitischer und fiskalischer Unsicherheiten auf Wachstumskurs zu bleiben. Die Experten würden aber glauben, dass die bekannten Risiken in den Kursen eingepreist seien. In den kommenden Monaten könnten sich die Schwankungen an den Aktienmärkten fortsetzen, was Anleger möglicherweise zum Anlass nehmen würden, einen Teil ihrer Gewinne mitzunehmen. Die Immobilienmärkte befänden sich jedoch in den meisten Ländern der Welt auf dem Weg der Besserung, und letztlich sei es das, was die Immobilienpreise antreiben werde. Die Rendite aus einer Direktanlage in Immobilien sowie aus Immobilienaktien dürfte verglichen mit anderen alternativen Anlageformen attraktiv bleiben, selbst wenn die Anleiherenditen steigen sollten.

Börsennotierte Immobiliengesellschaften seien im Hinblick auf ihr Vermögen und die Qualität ihrer Bilanz weiter gut aufgestellt und bestens in der Lage, ihren Kapitalkostenvorteil über gewinnsteigernde Akquisitionen zu nutzen. Zudem hätten sie das Niedrigzinsumfeld genutzt, um die Laufzeit ihrer Kredite zu verlängern und ihre Finanzierungsquellen breiter zu streuen. Einem möglichen Zinsanstieg dürften sie deshalb gelassener entgegensehen. (09.07.2013/fc/a/f)