Stefan Thomas-Barein, DJE Real Estate: "Bei amerikanischen und europäischen Immobilienaktien ist die Luft raus"

"Europäische REITs waren 30 Prozent zu teuer"

FundResearch: Herr Thomas-Barein, in den vergangenen Monaten haben Sie beim DJE Real Estate den Anteil an Immobilienaktien und REITs deutlich reduziert. Warum?

Stefan Thomas-Barein: Mit Ausnahme von Asien ist damit derzeit kaum Geld zu verdienen. Amerikanische und europäische Aktien aus dem Grundstückssektor laufen seit Monaten seitwärts oder nach unten. Während sich der Aktienmarkt insgesamt nach der Schwächephase im Februar und März wieder erholt hat, blieben die Papiere von Immobilienunternehmen im Keller.

FundResearch: Gibt es dafür einen Grund?

Thomas-Barein: Ja. Der Markt hat die Korrektur im März dazu genutzt, sich über die Bewertung der Immobilienaktien Gedanken zu machen. Die Anleger haben erkannt, dass die Aktien vieler Unternehmen deutlich überteuert waren. Bei europäischen REITs waren Aufschläge von 30 Prozent an der Tagesordnung.

"Anleger wollen keine überbewertete Immobilienaktien mehr kaufen"

FundResearch: Was meinen Sie damit?

Thomas-Barein: Für Aktien von Immobilienunternehmen gibt es wie bei anderen Aktien auch einen fairen Preis. Dieser ist dann erreicht, wenn der Wert der ausgegebenen Aktien in etwa dem Wert des Unternehmens entspricht. Der Wert von Immobilienunternehmen berechnet sich vor allem aus den verwalteten oder im Besitz befindlichen Grundstücken und Gebäuden. Die Aktien der Immobilienunternehmen haben nun in den vergangenen drei Jahren viel stärker zugelegt als der zugrundeliegende Wert des jeweiligen Unternehmens. In Europa führte das zu einer Überbewertung von rund 30 Prozent.

FundResearch: Und jetzt findet eine Korrektur statt?

Thomas-Barein: Genau. An der Börse sind die Anleger nicht mehr bereit, überbewertete Immobilienaktien zu kaufen. Daher geht es in diesem Sektor bergab.

"Es wird Jahre dauern, bis die Grundstückspreise um 30 Prozent steigen"

FundResearch: Wie lange wird es dauern, bis die Aktien wieder fair bewertet sind?

Thomas-Barein: Das kann dauern. Schauen Sie sich an, wie lange es braucht, bis die Grundstückspreise in Deutschland um 30 Prozent steigen. Viele Jahre sind dafür nötig. Bis die Grundstücke der Unternehmen den Wert erreicht haben, der zu einer realistischen Bewertung der Aktien führt, wird es lange dauern.

FundResearch: Alternativ könnten auch die Kurse der Aktien fallen ...

Thomas-Barein: Dieser Verfall hat ja bereits begonnen. Wir erleben derzeit eine Phase der Angleichung. Die Werte der Immobilien steigen, die Kurse der Unternehmen aus der Branche fallen. Wenn dieser Prozess abgeschlossen ist, dann kann man wieder Immobilienaktien oder REITs kaufen.

"Privatanleger sollten die Finger von REITs lassen"

FundResearch: Wie sah denn die Wertentwicklung in jüngster Zeit konkret aus?

Thomas-Barein: Asiatische Immobilienaktien liefen trotz der Schwächephase weiterhin ganz gut. Von Januar bis Juni konnten sie einen Wertzuwachs von 16,5 Prozent erwirtschaften – allerdings bei sehr hoher Volatilität. Bei amerikanischen und europäischen Immobilienaktien ist die Luft aber raus. Da gab es in den vergangenen Monaten nur noch eine Rendite von 1,8 beziehungsweise sogar minus 4,9 Prozent.

FundResearch: Also sollten Anleger von börsennotierten Immobilienunternehmen die Finger lassen?

Thomas-Barein: Ja, das sollten sie. Ich will REITs aber keinesfalls eine Zukunft absprechen. Diese neue Form der Immobiliengesellschaft wird immer bedeutender. Allerdings investieren darin eher institutionelle Anleger – Pensionskassen, Versicherungen, spezielle Fonds. In den USA befinden sich gerade einmal 20 Prozent des Vermögens von REITs in den Händen privater Anleger. Den Rest halten Institutionelle. Diese Entwicklung erwarte ich auch hierzulande.

"Keine Euphorie ausgebrochen, aber eine langfristige Entwicklung in Gang gesetzt"

FundResearch: Hat Deutschland etwas falsch gemacht, indem REITs erst Anfang dieses Jahres zugelassen wurden, also weitaus später als in den meisten anderen Industrienationen?

Thomas-Barein: Nein. Alle waren froh, dass Deutschland überhaupt REITs-Strukturen eingeführt hat. Damit ist zwar nicht die große Euphorie ausgebrochen, aber es wurde eine langfristige Entwicklung in Gang gesetzt.

FundResearch: Wohin geht diese Entwicklung?

Thomas-Barein: Einige große Dax-Unternehmen werden sich früher oder später an das Thema heranwagen und ihren Immobilienbesitz in REITs ausgliedern. Mittelgroße Unternehmen, zum Beispiel aus dem MDax, werden sich möglicherweise zu dritt oder viert zusammenschließen und ihre Immobilien in einen gemeinsamen REIT überführen. Dadurch wird das in den Immobilien gebundene Kapital frei und kann von den Unternehmen genutzt werden. Im Übrigen werden sich viele die Exit-Tax nicht entgehen lassen wollen.

"Für Offene Immobilienfonds sind die Aussichten gut"

FundResearch: Exit-Tax?

Thomas-Barein: Um den Unternehmen einen Anreiz für die Schaffung von REITs zu bieten, wurden Steuervergünstigungen geschaffen. Die Erlöse, die die Unternehmen aus dem Verkauf ihrer Grundstücke und Gebäude an REITs erzielen, werden bis 2009 nur zur Hälfte besteuert.

FundResearch: Immobilienaktien am Boden, die Zukunft von REITs offen – wo lässt sich in der Branche momentan überhaupt Geld verdienen?

Thomas-Barein: Für Offene Immobilienfonds sind die Aussichten gut. In den ersten fünf Monaten des Jahres gab es bei deutschen Fonds ein Plus von 2,5 Prozent. Das ist für ein derart defensives Investment sehr beachtlich. Aus diesem Grund und wegen der Schwäche von Immobilienaktien machen Offene Fonds im DJE Real Estate derzeit einen Anteil von fast 90 Prozent aus.



Im Profil: Stefan Thomas-Barein

Stefan Thomas-Barein leitet das Management von Publikumsfonds im Bankhaus Reuschel & Co. KG, bei dem er seit 1993 tätig ist. Zuvor arbeitete er als selbständiger Finanzberater und als Wertpapierberater bei der BfG-Bank (heute SEB). Seit 2004 ist er unter anderem für den DJE Real Estate zuständig. Der Dachfonds investiert zu einem Großteil in Offene Immobilienfonds, lässt aber auch bis zu 40 Prozent Immobilienaktien zu.



Fonds im Überblick:

Fonds: DJE Real Estate P
Anlageschwerpunkt: Immobilien-Dachfonds

Fondsgesellschaft: DJE Investment S.A.
Fondsberater: Stefan Thomas-Barein, Bankhaus Reuschel & Co. KG

ISIN: LU0188853955
WKN: A0B9GC

Auflegung: 05.07.2004
Volumen: 1,79 Mrd. EUR

Ausgabeaufschlag: bis 5,0 %
Verwaltungsgebühr: 0,9 %
TER p.a.: 1,38%
Performance-Fee: 20,00% High Watermark (1-Monats EURIBOR)

Performancekennzahlen
1. Standardabweichung (1 Jahr): 1,14%
2. Sharpe Ratio: 3,37
3. Tracking Error (1 Jahr): 0,49%

FondsNote: -

Wertentwicklung seit (in %)*
1.1.2007: 2,0
1.1.2006: 10.2

Länder-Allokation (in %)**
1. Deutschland; 67,76
2. Luxemburg: 19,47
3. USA: 3,58
4. Österreich: 3,16
5. Niederlande: 2,63
6. Großbritannien: 0,72
7. Belgien: 0,20
8. Kasse: 2,48

Asset-Allokation (in %)*
1. Immobilienfonds: 80,31
2. Zertifikate: 10,98
3. Aktien: 6,23
4. Geldmarkt/Kasse: 2,48

Top Ten (in %)*
1. SEB ImmoInvest: 12,09
2. AXA Immoselect: 10,44
3. hausInvest europa: 8,50
4. CS Euroreal (D): 8,37
5. DWS Institutiona.: 7,02
6. hausInvest global: 5,71
7. UBS (D) Euroinvest: 4,62
8. Morgan Stanley P2: 4,33
9. Meinl European Land: 3,58
10. TMW Immobilien: 2,90

Quelle: DJE Investment S.A., Stand: 03.07.2007, *01.06.2007. FINANZEN FundAnalyzer, Performance auf Euro-Basis, Stand: 29.06.2007.



Weitere Infos:

www.dje.de

www.finanzen.net/go/LU0188853955