Die Urbanek Real Estate GmbH möchte ein Portfolio von Mehr­familien­häusern in Wien auf­bauen. Nach den Preisrückgängen in den vergangenen Jahren gibt es jetzt wieder attraktive Bestandsobjekte am Markt, wie Geschäfts­führer Ing. Mag. Dr. Christoph Urbanek im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutert. Die Objekte sind vermietet und bieten einen sofortigen Cashflow. Dr. Urbanek erwartet zudem weiter steigende Mieten.

BOND MAGAZINE: Die Urbanek Real Estate GmbH begibt eine Anleihe. Welche Pläne haben Sie damit? 

Dr. Urbanek: Wien ist eine der weltweit lebenswertesten Städte. Es gibt einen großen Bedarf an Wohnimmobilien, insbesondere auch aufgrund des Zuzugs nach Wien. Es gab in den letzten Jahren einige Krisen: Corona, Inflation, gestiegene Zinsen. Ich bin selbst als Anwalt seit vielen Jahren auf Immobilien- sowie Bank- und Finanzrecht spezialisiert. Es gibt jetzt wieder Bestandswohnimmobilien mit attraktiven Preisen am Markt. Aufgrund der gestiegenen Baukosten und Zinsen ist die Neubautätigkeit deutlich zurückgegangen und der Bedarf an Wohnraum ist sehr hoch, genau wie in Deutschland auch. Wir sind der Meinung, dass jetzt die richtige Zeit ist, um in Wohnimmobilien zu investieren. Wir möchten jetzt das attraktive Marktumfeld nutzen, um ein Portfolio von attraktiven Zinshäusern aufzubauen. Mit der Anleihe wollen wir das Geschäft skalieren. Wir haben uns bereits einige Bestandsimmobilien gesichert, die wir kurzfristig kaufen können. Wenn es notwendig ist, würden wir auch sanieren. Und wenn es sinnvoll ist, werden wir auch wieder verkaufen. 

BOND MAGAZINE: Sie möchten in erster Linie Zinshäuser (Mehrfamilienhäuser) kaufen, oder?

Dr. Urbanek: Ja, wir möchten in Zinshäuser investieren. Wir haben uns bereits acht Häuser gesichert, die wir kurzfristig kaufen können. 

BOND MAGAZINE: In Deutschland sind eher Einfamilienhäuser am Markt, die nicht energieeffizient sind. Es gibt nicht viele attraktive Mehrfamilienhäuser am Markt. Wie ist das in Wien?

Dr. Urbanek: Es gibt in Wien auch nur einen begrenzten frei zugänglichen Markt. Auf den Internetportalen wird in Wien auch nicht viel angeboten. Man braucht einen guten Marktzugang. Ich bin seit vielen Jahren als Anwalt auf Immobilienrecht spezialisiert und habe ein großes Netzwerk. Dieses Netzwerk ermöglicht uns einen Zugriff „off market“. Teilweise werden die Objekte von Mezzaninekapitalgebern oder Banken angeboten, aber auch von Investoren, die sich von Beständen trennen möchten. 

BOND MAGAZINE: Wenn Sie als Anwalt Immobilienbesitzer beraten, dann dürfen Sie auch deren Objekte kaufen, oder? Es gibt keine standesrechtlichen Hindernisse?

Dr. Urbanek: Ja, das ist korrekt. Es muss eine gesellschaftsrechtliche Trennung geben. Wir haben verschiedene Gesellschaften, die Rechtsanwaltsgesellschaft und die Urbanek Real Estate GmbH, in der die Investments getätigt werden. Wir beraten als Anwälte natürlich auch nicht bei den Objekten, bei denen wir als Käufer auftreten. 

BOND MAGAZINE: Wie sind die Eckdaten der Anleihe?

Dr. Urbanek: Wir bieten eine Anleihe mit einer Laufzeit von 7 Jahren, die zu einem Preis von 100% ausgegeben wird. Das Volumen beträgt bis zu 50 Mio. Euro und die Stückelung 1.000 Euro. Der Kupon beträgt 10% p.a. und wird monatlich, jeweils am Monatsende ausgezahlt. 

BOND MAGAZINE: Bei Zinshäusern haben Sie keine Mietrendite von 10% p.a. Wie sieht Ihre Strategie aus? Sie nutzen noch Fremdkapital von Banken, so dass Sie im Schnitt auf Finanzierungskosten von 5 bis 6% kommen, oder?

Dr. Urbanek: Wir möchten ein Bestandsportfolio aufbauen. Nach erfolgten Sanierungen können wir die dann attraktiveren Objekte wieder verkaufen. Rein aus den Mieteinnahmen des Bestandsportfolios wären die notwendigen Renditen nicht zu erzielen, da gebe ich Ihnen recht. Daher haben wir den zweiten Erlösstrom aus dem Verkauf der Objekte. Wir profitieren jetzt von der günstigen Einkaufssituation. Die Objekte sind vermietet und wir haben einen sofortigen Cashflow. Wir erwarten zudem, ähnlich wie in Deutschland, weiter steigende Mieten. Die Finanzierungskosten sind wieder etwas zurückgegangen, so dass wieder Käufer an den Markt zurückkommen.

Wir nutzen natürlich auch Bankfinanzierungen, diese haben in Österreich häufig eine variable Verzinsung. Wir sind aktuell bei ca. 4% jährlich. Wir können aber etwas höhere LTVs nutzen als in Deutschland, über 70%. Die von Ihnen genannten Finanzierungskosten von 5 bis 6% sind im Mix realistisch.

BOND MAGAZINE: Wenn Sie off market kaufen, dann zahlen Sie keine Maklergebühr. Sie haben aber die Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten. Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Wien?

Dr. Urbanek: Die Grunderwerbsteuer beträgt in Österreich 3,5% - in ganz Österreich einheitlich 3,5%. Es gibt eine Eintragungsgebühr ins Grundbuch von ca. 1,1% und die Notargebühr. Wir kommen auf etwa 6% Kaufnebenkosten, wenn wir keine Maklergebühr zahlen. Bei einem Share Deal sind die Kosten noch geringer, denn dann fällt die Grunderwerbsteuer und die Eintragungsgebühr nicht an. Dann haben wir Kosten von 1 bis 2%.

BOND MAGAZINE: Sie dürfen die Gesellschaft dann aber nicht komplett übernehmen?

Dr. Urbanek: Man darf bis zu 95% erwerben, eine weitere Gesellschaft muss dann die restlichen 5% erwerben. Die Urbanek Real Estate GmbH kann 95% über einen Share Deal kaufen, 5% könnte ein SPV kaufen, das der Urbanek Real Estate GmbH gehört. Das ist in Österreich möglich und es ist auch eine übliche Vorgehensweise. 

BOND MAGAZINE: Wie sieht Ihr Ankaufsprofil aus? Welche Objekte suchen Sie?

Dr. Urbanek: Wir suchen Mehrfamilienhäuser, die etwa 100 Jahre alt sind und eine gute Bausubstanz haben. Von diesen Objekten gibt es sehr viele in Wien. Fassade, Fenster und Dach dürften keinen Sanierungsbedarf haben. Im Innenbereich kann man häufig Balkone anbringen. An der Außenfassade ist dies aufgrund des Denkmalschutzes häufig nicht möglich. Viele Mehrfamilienhäuser haben drei Stockwerke: Hochparterre, 1. OG, 2. OG und 3. OG – also vier vermietete Stockwerke. In der Hochparterre gibt es häufig auch Retailflächen. Viele Zinshäuser haben Flächen von 1.000 qm bis 2.000/3.000 qm. 

BOND MAGAZINE: Wie können Anleger die Anleihe zeichnen?

Dr. Urbanek: Anleger können auf unserer Website unter https://urbanek.wien/anleihe zeichnen. Das Settlement ist am Ende der Zeichnungsfrist Ende Januar 2025. Ab Februar beginnen auch die monatlichen Zinszahlungen, was für Anleger sehr interessant ist. Wir erhalten die Mieten auch monatlich.

BOND MAGAZINE: Wie möchten Sie die Anleihe zurückzahlen? Sie haben aktuell noch kein hohes Eigenkapital. Werden Sie die Objekte nach und nach verkaufen?

Dr. Urbanek: Es gibt verschiedene Optionen. Wir können die Objekte verkaufen. Wenn es für die Investoren Sinn macht, dann können wir den Investoren vor Fälligkeit auch eine neue Anleihe anbieten und diese zur Refinanzierung nutzen. Wenn Investments gut laufen, dann haben Anleger häufig ein Interesse daran, dies fortzusetzen. Zudem können wir uns vermutlich günstiger refinanzieren, wenn wir schon ein bestehendes Portfolio haben. 

BOND MAGAZINE: Vielen Dank für das Gespräch. 

Das Interview führte Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org

Eckdaten der Urbanek-Anleihe